Jaworskiej 13, 53-612 Wrocław. Twoje dane będą przetwarzane w celu wysłania Ci poradnika oraz w celu przedstawienia oferty naszej i naszych partnerów (więcej) Kredyt hipoteczny dla emeryta - dowiedz się czy seniorzy mają szanse na kredyt hipoteczny. Na totalmoney.pl podpowiadamy, gdzie można znaleźć kredyt hipoteczny dla emeryta. Wybór formy prawnej umowy przedwstępnej należy do kupującego. To od niego zależy czy będzie się chciał w ten sposób dodatkowo zabezpieczyć czy nie, banki honorują oba warianty umów – cywilnoprawną i w formie aktu notarialnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, zadzwoń do Doradcy Murator FINANSE - (22) 611 63 93 lub Jedną z najbardziej stresujących dla klientów jest umowa deweloperska. Z pewnością stres jest mniejszy, jeżeli klient ma świadomość prawnych aspektów wynikających z zapisów mowy deweloperskiej, zwłaszcza, kiedy zastrzeżona jest w niej kara umowna od dewelopera za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności Stan cywilny – jak już pisaliśmy, małżeństwo, które nie ma rozdzielności majątkowej przystępuje do kredytu razem, co może wpłynąć negatywnie lub pozytywnie na zdolność kredytową. Dla niektórych banków para żyjąca bez ślubu, to dwa różne gospodarstwa domowe, a co za tym idzie wyższe koszty i niższa zdolność kredytowa. Umowa kredytowa określa ile, na jak długo i na jakich zasadach bank pożyczy pieniądze kredytobiorcy. Niezależnie od tego, czy chcesz skorzystać z kredytu hipotecznego, gotówkowego czy odnawialnego, ważne, by każdy zapis umowy kredytowej był dla Ciebie zrozumiały. Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim podpiszesz taki dokument i które Vay Tiền Trả Góp Theo Tháng Chỉ Cần Cmnd. Decyzja kredytowa to dokument, który powinniśmy otrzymać już przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Kredyt a umowa deweloperskaZakup mieszkania od dewelopera bardzo często jest kredytowany środkami z banku. Z naszego doświadczenia wynika, że mniej więcej połowa transakcji na rynku pierwotnym jest finalizowana dzięki ustanowieniu hipoteki na prawie własności do zamierzamy zaciągnąć kredyt, to podstawą będzie sprawdzenie, czy nasza zdolność kredytowa pozwala na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Zdolność kredytowa to maksymalna kwota na jaką możemy liczyć w banku. Posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej jest niezbędnym warunkiem do uzyskania kredytu. Należy jednak pamiętać, że maksymalne wykorzystanie zdolności kredytowej, może bardzo poważnie uszczuplić domowy budżet, bo od momentu rozpoczęcia spłaty kredytu będzie trzeba płacić wysokie kredytowa zależy od wielu czynników. Każdy bank będzie jednak badał pewne podstawowe informacje na nasz temat. Są to: nasze dochody, koszty utrzymania oraz aktualne i przeszłe zadłużenie. Niezbędnym warunkiem kredytu będzie również posiadanie odpowiedniego wkładu. Większość banków wymaga minimum 20 proc. wkładu własnego. Niektóre jednak wymagają tylko 10 proc., co stanowi minimum ustawowe. Te “tańsze kredyty” są jednak mniej korzystne dla na nabywcy, bo całkowite koszty kredytu w porównaniu do kredytów z wyższym wkładem są o wiele deweloperska kredyt dokumentyStarając się o kredyt w banku, będziesz z pewnością poproszony o przedstawienie kilku dokumentów. Przede wszystkim będzie to wniosek o kredyt oraz kopia dowodu osobistego. W celu sprawdzenia naszej zdolności, bank poprosi o przedstawienie informacji o formie zatrudnienia, zaświadczenia o dochodach, miesięcznych kosztach utrzymania, informacji o innych kredytach oraz historii kredytowej. Podpisując umowę z deweloperem, bank będzie chciał też zapoznać się z podpisaną umową deweloperską, z odpisem z księgi wieczystej, z potwierdzeniem wpłaty wkładu własnego. Poprosi też o promesę banku dewelopera ze zgodą na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na inwestycje) i ogólnych informacji o na zakup mieszkania od deweloperaMożna wyobrazić sobie sytuację, gdy podpisujemy umowę deweloperską bez otrzymania ostatecznej decyzji o otrzymaniu kredytu. Gdy znajdziemy idealne mieszkanie, deweloper może wywrzeć presję w celu szybkiego podpisania umowy deweloperskiej (kusząc przy tym niższą ceną). Jeżeli chcemy podpisać umowę deweloperską bez ostatecznej decyzji o kredycie, dobrze zabezpieczyć się prawem do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek jego nieuzyskania. Standardowa klauzula pozwala odstąpić od umowy deweloperskiej bez jakichkolwiek kosztów (a więc za zwrotem wszystkich rat wpłaconych na konto dewelopera, zaliczki/zadatku), po przedstawieniu trzech decyzji odmownych z banków. Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku braku kredytu jest standardem na rynku pierwotnym i w praktyce każdy deweloper zgodzi się na takie deweloperska kredyt, stałe oprocentowanieBanki przyznając kredyt do umowy deweloperskiej ,nie faworyzują oprocentowania stałego lub zmiennego. Dlatego to, jakie oprocentowanie wybierzemy do umowy deweloperskiej, zależy od nas. Powinniśmy dokładnie przeanalizować obydwie opcje, podpierając się kalkulatorem rat kredytów lub pomocy zaufanego doradcy kredytowego. Zmienne oprocentowanie jest ryzykowne o tyle, że nie znamy przyszłości i zmiana sytuacji gospodarczej może drastycznie podnieść nam jest oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego? Oznacza, że płacimy stałą wysokość rat, ale nie przez cały okres trwania kredytu tylko 5 lub 7 lat, zależnie od banku. Potem stawki zmieniają się wraz z tym, jak wzrosło oprocentowanie. Minusem stałego oprocentowania jest fakt, że z zasady jest ono droższe niż przy oprocentowaniu zmiennym. Dlatego podjęcie decyzji o rodzaju oprocentowania nie jest łatwe i przypomina spekulację. Możemy zrobić symulację zmian oprocentowania kredytu lub zasięgnąć opinii fachowca, ale nie przewidzimy przyszłości np. wydarzeń takich jak pandemia czy wojna, które wpłyną na gospodarkę. Obecnie przez wyżej wymienione i inflację oprocentowanie kredytów i WIBOR poszły w górę i kredytobiorcy, którzy wybrali zmienne oprocentowanie, wyrywają włosy z głowy, bo ich kredyt drastycznie wzrósł. Dlatego kredyt ze stałym oprocentowaniem, mimo że na wstępie jest droższy, ale przynajmniej na kilka lat jest bezpieczniejszy. Nie będziemy musieli się martwić, szczególnie w tak niepewnych czasach, że nie damy rady go spłacać przez następne kilka lat. Nie wpływa to na umowę deweloperską, więc decyzja o rodzaju oprocentowania zależy tylko od nas. Największą bolączka osób podpisujących umowę deweloperską i biorących na nią kredyt hipoteczny jest jednak fakt, że kredyt może nie zostać przyznany po tym, jak umowa została już podpisana. Nie powinno to jednak przysłaniać wyboru oprocentowania naszego kredytu, który bierzemy na często kilkadziesiąt lat. Umowa deweloperska a odmowa kredytuPrzed podjęciem decyzji dotyczącej podjęcia starań o kredyt hipoteczny, powinniśmy na początku sprawdzić naszą zdolność kredytową, aby zminimalizować ryzyko nieprzyznania kredytu przez bank. Jeżeli decydujemy się na podpisanie np. umowy deweloperskiej, przed przyznaniem kredytu, to powinniśmy się odpowiednio zabezpieczyć poprzez zastosowanie pewnych zapisów umownych. W umowie powinna zostać uwzględniona możliwość odstąpienia od umowy na wypadek nieprzyznania kredytu hipotecznego, bez dodatkowych kosztów. Takie sytuacje, w których nabywca nie otrzymał pozytywnej odpowiedzi od banku, niestety się zdarzają, dlatego pamiętajmy, że odpowiednie przygotowanie do kupna nieruchomości jest niezbędne, aby uniknąć niespodziewanych sytuacji. Oceń artykuł: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny | 886 070 575 | Analizy umów Średnia 5/5 na podstawie 96 opinii. Opublikowano: 14 Kwi 2022 13 min. czytania Kategoria: Poradnik Hipoteczny Decydując się na nabycie nieruchomości możemy skorzystać z opcji kupna mieszkania od dewelopera. Jest to sposób nabywania lokalu z rynku pierwotnego. Choć tego transakcje realizowane są codziennie przez mnóstwo osób, to jednak sam proces nie jest tak prosty jak dokonanie zakupu jakiegokolwiek innego dobra na rynku. Dlatego przygotowaliśmy 7 wskazówek, które podpowiedzą Ci jak korzystnie nabyć mieszkanie od dewelopera. Z tego artykułu dowiesz się: skąd pozyskać środki na kupno mieszkania, dlaczego wybór mieszkania jest tak ważny, czy należy weryfikować dewelopera, czym będzie skutkowało podpisanie umowy przedwstępnej, czym będzie skutkowało podpisanie umowy ostatecznej. Spis treści Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania? Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej? Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności! Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt Źródłem finansowania naszego nowego mieszkania będzie kredyt hipoteczny. Jest to właściwie jedyne rozwiązanie, które realnie pomoże nam spełnić marzenie o posiadaniu własnych czterech ścian. Rzadko kto – zwłaszcza jeśli mówimy o młodych ludziach – posiada tyle wolnych środków, aby kupić mieszkanie bez kredytu. Zanim jednak zdecydujemy się „na hura” wybrać nieruchomość z rynku pierwotnego, powinniśmy sprawdzić, czy w ogóle mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. Jak można to zrobić? Wystarczy orientować się jaką mamy zdolność kredytową. Bank oceni ją, kiedy już złożymy o kredyt. Jednakże wcześniej sami możemy ocenić nasze szanse. Zdolność kredytowa będzie większa, jeżeli: dochody są odpowiednio wysokie – im więcej zarabiamy tym lepiej, a jeżeli jesteśmy w małżeństwie i mąż albo żona też pracuje, to bank może być bardziej skłonny do udzielenia kredytu hipotecznego, nie mamy innych długów – jeżeli spłacamy aktualnie jakieś zobowiązania, to spłaćmy je jak najszybciej; zobowiązania, które posiadamy będą wpływać na naszą zdolność kredytową nie mamy innych osób na utrzymaniu – to smutna prawda, ale jeżeli utrzymujemy gromadkę dzieci szanse na uzyskanie kredytu będą małe, zarabiamy więcej niż wydajemy – a jeżeli żyjemy „na styk”, czyli wydatki pokrywają się z wpływami albo co gorsza żyjemy ponad stan, to wówczas nie będzie to dobrze wyglądało w ocenie banku. Ponadto bank zechce sprawdzić naszą historię kredytową. W tym celu sięgnie do raportów Biura Informacji Kredytowej. Jeżeli posiadamy negatywny wpis – czyli w przeszłości nie spłaciliśmy jakiegoś długu – to wówczas nasze szanse na otrzymanie kredytu maleją. Kupując mieszkanie od dewelopera możemy uzyskać pewne ułatwienie. Chodzi o to, że deweloper będzie posiadał dokumenty niezbędne do przedstawienia bankowi. Deweloper może nam także przedstawić doradcę kredytowego, w celu pomocy w wyborze korzystnej oferty kredytowej. Jednakże nie musimy wcale korzystać z doradcy, którego przedstawił nam deweloper. Klient może się zwrócić do doradcy, którego wybrał osobiście. Kredyt hipoteczny - kwota: 350 000 zł, okres: 30 lat Banki Kwota kredytu: 350 000 zł Ilość rat kredytu: 30 lat Oprocentowanie RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty Akcja PKO BP kredyt hipoteczny - oferta Własny Kąt (zobacz) 9,29 % 9,70 % 0,00 % 1 040 223,60 zł 2 889,51 zł Złóż wniosek Santander Bank Polska kredyt hipoteczny (zobacz) 9,47 % 10,14 % 2,00 % 1 077 854,40 zł 2 994,04 zł Złóż wniosek Alior Bank kredyt hipoteczny (zobacz) 9,83 % 10,29 % 0,00 % 1 089 943,20 zł 3 027,62 zł Złóż wniosek ING Bank Śląski kredyt hipoteczny (zobacz) 9,88 % 10,58 % 1,90 % 1 115 380,80 zł 3 098,28 zł Złóż wniosek Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania? Kupno mieszkania to operacja, które wywoła skutek towarzyszący nabywcy przez długie lata, a nierzadko i przez całe życie. Dlatego tak ważne jest aby wybrać najlepszą ofertę mieszkania. Jak to zrobić? W dobie Internetu możemy dość szybko wyszukać kilka portali ogłoszeniowych z mieszkaniami z rynku pierwotnego. Na każdym z nich znajdziemy mnóstwo ofert. Podsuniemy Wam trzy ważne kryteria, którymi należy się kierować przy porównywaniu ofert. Lokalizacja mieszkania. Jeżeli będziemy musieli dojeżdżać do pracy ponad godzinę, w drodze do lekarza stać w korkach i jeszcze do tego nasze dzieci będą miały daleko do szkoły, to lokalizacja takiej nieruchomości będzie oczywiście na minus. Powinniśmy szukać takiego lokum, z którego wszędzie mamy blisko albo podjąć decyzję na zasadzie kompromisu – np. mam 2 minuty marszu na basen, ale do ulubionego centrum handlowego muszę jechać przez całe miasto. Okolica nieruchomości. Tutaj powinniśmy kierować się tym, na czym nam najbardziej zależy. Zadajmy sobie pytanie: jakie atuty ma okolica danej nieruchomości? Dla każdego będzie to trochę co innego. Jedni wybiorą okolicę artystyczną, gdzie jest kino, teatr i galeria sztuki, drudzy taką, na której będzie każdy rodzaj sklepu, a jeszcze inni zdecydują się na tę, gdzie panuje cisza i spokój, a nieopodal rozciąga się las. Koszty. Kryterium bardzo ważne. Może okazać się, że stracimy, jeśli pochopnie wybierzemy jakąś ofertę. Porównajmy ze sobą cenę za metr kwadratowy w kilku ofertach. Przykładowo może być tak, że cena za metr będzie o 200 zł niższa niż w przypadku oferty, którą przeglądaliśmy wcześniej, a nieruchomość będzie położona w podobnej okolicy. Jednakże koszt samego mieszkania to nie wszystko. Musimy liczyć się także z kosztami dodatkowymi np. za wykończenie czy meble. Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera Kiedy już mamy na oku konkretną ofertę powinniśmy zweryfikować dewelopera. Ustawa deweloperska daje nam takie prawo. Dzięki temu uzyskamy informacje na temat dewelopera oraz jego inwestycji, takie jak: stan prawny działki – czy na działce nie ciąży kredyt, doświadczenie dewelopera – jakie inwestycje ukończył dotychczas, sposób finansowania inwestycji, sytuacja prawna dewelopera – czy ktoś nie wytoczył wobec niego postępowania egzekucyjnego, zezwolenia dotyczące inwestycji, ewentualność realizacji innych inwestycji infrastrukturalnych w najbliższej okolicy, plan zagospodarowania przestrzennego przylegających działek, termin zakończenia realizacji inwestycji, projekt inwestycji, księga wieczysta nieruchomości. Zaglądając do prospektu, który powstanie na potrzeby inwestycji możemy pozyskać informacje na temat stanu mieszkania, które chcemy kupić, np. jaki będzie standard wykończenia, jakie będą instalacje w lokalu, itd. Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia Skoro mamy prawo do pozyskania informacji o lokalu, to powinniśmy zdecydować się na któryś ze standardów wykończenia. Generalnie klientom oferowany jest jeden z trzech dostępnych standardów: stan deweloperski, stan surowy, stan „pod klucz”. Pierwszy z tych standardów jest bodaj najczęściej spotykany, ale z nim może się wiązać wiele niejasności. Mieszkanie w stanie deweloperskim może być na różnym poziomie wykończenia. Na dobrą sprawę wszystko zależy od tego jak deweloper rozumie stan deweloperski. Wszystko przez to, że nie ma jednej, jasno ustalonej definicji tego standardu. W naszym interesie jest to, aby ustalić to, jaki będzie stan nieruchomości np. jakie instalacje będzie zawierać nieruchomość. Standard surowy – tutaj klient poniesie największe koszty, jeżeli chodzi o wykończenie mieszkania. W tym standardzie otrzymamy przysłowiowe „gołe ściany”. Takie mieszkanie często wymaga malowania, położenia kafelków czy paneli, zakupu podstawowych mebli do pokojów, łazienki i kuchni czy nawet niektórych elementów instalacji w mieszkaniu np. elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej. Plusem jest to, że możemy urządzić własne cztery kąty po swojemu od zera. Stan „pod klucz” jak sama nazwa wskazuje oznacza standard mieszkania, w którym możemy zamieszkać praktycznie od razu. Możemy się spotkać z różnymi opcjami wykończenia i wyposażenia mieszkania, w różnych przedziałach cenowych. Nabywając mieszkanie w tym standardzie zyskujemy wygodę. Wystarczy, że dokupimy część sprzętu lub mebli i mamy już mieszkanie kompletnie wyposażone. Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Jeżeli nie mamy żadnych zastrzeżeń co do dewelopera oraz dokumentacji, a także zgadzamy się z warunkami oferty oraz z ceną, to możemy przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna do dokument, który trzeba zawrzeć koniecznie w formie aktu notarialnego, na podstawie której zarezerwujemy sobie prawo do mieszkania. Umowa przedwstępna dotyczy mieszkań, które jeszcze nie powstały. W związku z tym na nieruchomość będziemy musieli trochę poczekać. Dodatkowo klient najczęściej daje deweloperowi zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości. Resztę nabywca dopłaci po zakończeniu inwestycji. Warunki, jakie zostały zawarte w umowie przedwstępnej mogą mieć wpływ na to, czy bank udzieli nam kredytu. Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej? Umowa deweloperska przybiera swoją ostateczną formę do podpisu w momencie ukończenia inwestycji oraz oddania mieszkania do użytkowania klientowi. Podpisanie umowy deweloperskiej w ostatecznej wersji powinno się odbyć u notariusza. Należy pamiętać, aby w trakcie załatwiania formalności dążyć do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W przypadku, kiedy deweloper ma zaciągnięty kredyt hipoteczny na realizację inwestycji, bank, który mu go udzielił musi wyrazić zgodę na wyodrębnienie własności lokalu, który nabywamy. Jeżeli tak się nie stanie, może się okazać, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny na mieszkanie już wcześniej obciążone hipoteką. Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności! To, o czym absolutnie nie możemy zapominać przy zakupie mieszkania to kwestia przeniesienia prawa własności nieruchomości. Dotyczący tego zapis musi się znaleźć w umowie, którą zamierzamy podpisać. Jest to tak ważne dlatego, że będzie to jedyna prawna podstawa, dzięki której staniemy się prawowitym właścicielem mieszkania. Jeżeli wszystko jest uwzględnione w umowie zgodnie z literą prawa, to klient staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania umowy. Dodano: | 7 min. czytania Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny to temat, który budzi wiele wątpliwości. Pojawia się bowiem pytanie, co się stanie, jeśli zostanie podpisana umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny nie będzie przyznany. Poniżej wyjaśniamy, jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji i jak się przed nimi zabezpieczyć. Z tego artykułu dowiesz się: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć? Umowa deweloperska przed kredytem – co wtedy? Umowa deweloperska a brak kredytu – co mieć na uwadze? Umowa deweloperska a odmowa kredytu – co w takiej sytuacji należy zrobić? Umowa deweloperska jest specyficznym rodzajem umowy przedwstępnej, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu oraz do przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości. Nabywca z kolei zobowiązuje się do zapłaty uzgodnionej ceny. Zawarcie takiej umowy z punktu widzenia nabywcy może być więc ryzykowne w sytuacji, gdy nie ma jeszcze pewności, czy otrzyma kredyt hipoteczny. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć? Zakup nowej nieruchomości od dewelopera wiąże się z dużym wydatkiem, dlatego wiele osób na ten cel zaciąga kredyt hipoteczny. Co ważne, banki udzielają takiego finansowania nie tylko na już wybudowane mieszkania lub domy, ale także na te, które dopiero będą budowane przez dewelopera. W tym drugim przypadku bank zatem finansuje coś, co jeszcze nie istnieje, dlatego przed udzieleniem kredytu chce jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Jednym ze sposobów na to jest żądanie od klienta dostarczenia dokumentów potwierdzających, że faktycznie dojdzie do wybudowania nieruchomości, a także do jej zakupu. Takim dokumentem jest właśnie umowa deweloperska, która w największym stopniu potwierdza przyszłą transakcję. Roszczenie nabywcy z jej tytułu jest bowiem wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Co więcej, w treści umowy znajdują się też zapisy przewidujące kary dla dewelopera, jeśli nie wybuduje nieruchomości oraz dla nabywcy, jeśli ten zrezygnuje z jej zakupu. Z oczywistych względów nabywcy zależy na podpisaniu umowy deweloperskiej dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Nieco inny pogląd na tę kwestię mają natomiast niektóre banki, które mimo wszystko wymagają jej dostarczenia na etapie składania wniosku. W tym kontekście nabywca ryzykuje, że w razie odmowy udzielenia kredytu nie będzie miał z czego zapłacić deweloperowi, a więc będzie musiał odstąpić od umowy deweloperskiej, co może wiązać się z utratą wpłaconych pieniędzy przy jej zawieraniu. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny to zatem dość skomplikowane zagadnienie, które może budzić wiele wątpliwości. Zobacz też: Rachunek powierniczy – czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co warto o nim wiedzieć? Umowa deweloperska przed kredytem – co wtedy? Najkorzystniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego w banku, który nie wymaga umowy deweloperskiej. Wbrew pozorom wiele instytucji zadowala się zwykłą umową rezerwacyjną. Z takiej umowy nabywcy znacznie łatwiej się wycofać niż z umowy deweloperskiej, a także odzyskać wpłaconą zaliczkę. Niektóre banki żądają jednak umowy deweloperskiej i wówczas należy mieć świadomość, że może się to wiązać z poważnymi konsekwencjami finansowymi. Umowa deweloperska a brak kredytu – co mieć na uwadze? Ubieganie się o kredyt po podpisaniu umowy deweloperskiej jest ryzykowne, ponieważ w razie odmowy jego udzielenia nabywca może stracić dość sporą sumę pieniędzy. Przy zawieraniu takiej umowy najczęściej bowiem należy wpłacić zaliczkę lub zadatek, czyli kwotę, która potem jest zaliczana na poczet ceny zakupu nieruchomości. Taka pierwsza transza może wynosić nawet 10-20% ustalonej ceny zakupu. Transzę tę należy pokryć z własnych środków i może być ona potraktowana przez bank jako wkład własny do kredytu hipotecznego. W przypadku gdy klient odstąpi od umowy deweloperskiej, może liczyć na zwrot zaliczki, natomiast na zwrot zadatku niekoniecznie. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego deweloper będzie miał prawo zachować zadatek, jeśli druga strona umowy nie wykona jej postanowień, a więc np. wycofa się z zakupu nieruchomości. Przed taką sytuacją można się jednak zabezpieczyć. Najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy deweloperskiej dopiero po zbadaniu swojej zdolności kredytowej i ocenie szans na uzyskanie finansowania. Aby je oszacować, można skorzystać choćby z dostępnego kalkulatora zdolności kredytowej lub poprosić o jej analizę profesjonalnego doradcę. Warto zadbać o to... ...by w umowie deweloperskiej znalazła się klauzula mówiąca o tym, że deweloper zwróci nabywcy wpłacone środki w sytuacji gdy ten nie otrzyma kredytu z banku. Umowa deweloperska a odmowa kredytu – co w takiej sytuacji należy zrobić? Jeśli już została podpisana umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny nie zostaje udzielony, nabywca traci możliwość uregulowania ceny zakupu nieruchomości, a więc nie może wywiązać się z warunków umowy. Jeśli została w niej zawarta klauzula umożliwiająca odstąpienie od umowy w przypadku odmowy kredytu, wystarczy przedstawić deweloperowi decyzję banku i złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy u notariusza. Nieco trudniej będzie to natomiast zrobić w przypadku braku powyższej klauzuli. Czy można zabezpieczyć się przed odmową kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej? Brak klauzuli o możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku odmowy kredytu nie oznacza, że nie można jej rozwiązać. Jest to możliwe, ale wymaga porozumienia się z deweloperem. Alternatywnym sposobem na rozwiązanie problemu może być poszukanie innego nabywcy nieruchomości i dokonania na jego rzecz cesji umowy deweloperskiej. Na taką cesję musi jednak wyrazić zgodę deweloper. Jak odzyskać zadatek w przypadku nieotrzymania kredytu? Największym problemem przy odstąpieniu od umowy deweloperskiej może być odzyskanie wpłaconego zadatku. Jeszcze raz więc podkreślmy, że warto zadbać o to, by w umowie znalazł się zapis przewidujący możliwość jego odzyskania w sytuacji, gdy bank odmówi nam udzielenia kredytu. Jeśli takiego zapisu nie ma, deweloper może odmówić jego zwrotu z powodu niespełnienia warunków umowy przez nabywcę. W takiej sytuacji można powołać się na art. 394 § 3 kodeksu cywilnego, który mówi wyraźnie, że zadatek powinien zostać zwrócony, jeśli do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. W tym przypadku trzeba będzie udowodnić, że dołożyło się wszelkich starań, by otrzymać kredyt z banku, czyli że np. dopełniło się wszystkich formalności oraz złożyło wniosek w kilku instytucjach. Jak odzyskać podatek od mieszkania w przypadku odmowy kredytu przy umowie deweloperskiej Odstępując od umowy deweloperskiej wskutek odmowy kredytu, można odzyskać wpłacony zadatek, natomiast nie będzie możliwe odzyskanie pozostałych kosztów jej zawarcia, czyli taksy notarialnej i opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej. Problem podatku od mieszkania w tym przypadku nie istnieje, ponieważ przy podpisywaniu umowy deweloperskiej nie płaci się podatku PCC. Jedynym podatkiem, jakim można być obciążonym wskutek zawarcia umowy deweloperskiej, jest podatek VAT, który jest doliczany do ceny zakupu mieszkania. Jeśli więc nastąpiła jakaś wpłata na poczet tej ceny, deweloper powinien zwrócić pełną jej sumę, czyli z podatkiem VAT. Polecamy także: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed kupnem nieruchomości? - Spółka A zajmuje się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Spółka realizuje inwestycję mieszkaniową „Przylesie", która składa się z 40 lokali mieszkalnych. Łączna prognozowana wartość lokali przeznaczonych do sprzedaży wynosi 40 000 000 zł. Stopień zaawansowania projektu na 31 stycznia 2018 r. wyniósł 80 proc. Spółka podpisała już 36 umów przedwstępnych (tzw. deweloperskich) na sprzedaż 36 lokali mieszkalnych. Każda umowa przedwstępna zobowiązuje nabywcę lokalu do określonych harmonogramem okresowych wpłat odpowiadających stopniowi zaawansowania prac budowlanych. Na 31 stycznia 2018 r. klienci wpłacili kwotę 32 000 000 zł z tytułu wpłat określonych w umowie przedwstępnej na mieszkaniowy zamknięty rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla spółki A. W przypadku rachunku zamkniętego cała zgromadzona suma przekazywana jest deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, na podstawie którego prawo własności lokalu przeniesione jest na nabywcę. Czy wpłaty dokonane w ramach zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej są księgowym bądź podatkowym przychodem dewelopera? – pyta czytelniczka. I. Ujęcie księgowe Zgodnie z MSR 18 wpłaty klientów nie są traktowane jako przychód do momentu transferu znaczących ryzyk oraz korzyści związanych z posiadaniem mieszkania, czyli zazwyczaj do podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub przekazania tych ryzyk w innej formie. Ponieważ spółka nie podpisała jeszcze notarialnego aktu sprzedaży żadnego z mieszkań oraz wspomniane ryzyka nie zostały przekazane kupującym w innej formie, do tego momentu wpłaty takie traktowane są jako przychód przyszłych okresów i wykazywane w sekcji zobowiązań bilansu. Zasadniczo w taki sam sposób powinny być traktowane wpłaty klientów zgodnie z MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r. Rozpoznanie przychodu nastąpi wraz z przekazaniem kontroli klientowi nad mieszkaniem. W praktyce będzie to, podobnie jak dotychczas, oznaczać moment podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska" deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy". II. Ujęcie podatkowe CIT Na gruncie przepisów ustawy o CIT wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki. Z kolei samo otrzymanie zaliczki przez dewelopera nie powoduje powstania dla niego przychodu w CIT. Przychód podatkowy dla dewelopera powstaje na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później jednak niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (tj. zwolnienia pełnej kwoty wynagrodzenia z konta powierniczego). W rezultacie, do „wydania rzeczy" dojdzie dopiero w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy w formie aktu notarialnego (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r., IBIPI/1/415-157/09/AP). VAT Jeśli chodzi o VAT, to wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki podlegające opodatkowaniu VAT. W praktyce wątpliwości budzi kwestia, w którym momencie deweloper powinien odprowadzić VAT należny od wpłat od klientów, tj. czy w dacie: - wpłaty przez klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla dewelopera przez bank (do którego deweloper nie ma dostępu aż do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) czy - zwolnienia środków z rachunku i przekazania ich deweloperowi do swobodnego korzystania. Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że deweloper powinien odprowadzić VAT należny już w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na rachunek powierniczy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy powstałby dla dewelopera przed datą faktycznego otrzymania środków pieniężnych z rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Zgodnie z linią interpretacyjną prezentowaną obecnie przez organy podatkowe (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 marca 2014 r., IPPP1/443-209/14-2/Igo lub interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 maja 2015 r., IBPP2/4512-164/15/KO) obowiązek podatkowy z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien powstać u posiadacza rachunku (dewelopera) dopiero w momencie wypłaty środków przez bank. Innymi słowy, organy podatkowe zgadzają się z korzystną dla deweloperów interpretacją przepisów potwierdzając, że wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinna być interpretowana jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy. Organy argumentują że: - deweloper nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek, - wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi. Podsumowując, obowiązek podatkowy od wpłat dokonywanych przez klientów na podstawie umów przedwstępnych powstaje dla deweloperów co do zasady dopiero w momencie faktycznego otrzymania przez dewelopera środków z rachunku powierniczego (pod warunkiem, że lokal nie zostanie wcześniej wydany nabywcy). —Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland —Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 k podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 ust. 8 w zw. z ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.) Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości poprzedza większość transakcji sprzedaży nieruchomości Każdy, kto zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości, musi dokładnie przeanalizować treść zawieranej umowy przedwstępnej. Na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę? Najważniejsze są zapisy dotyczące: szczegółów związanych z przedmiotem sprzedaży, zapoznanie się z ewentualnymi konsekwencjami związanymi z wycofaniem się z umowy kupna nieruchomości; w przypadku mieszkania - należy zwrócić uwagę na to, czy umowa przewiduje sprzedaż cząstkowego udziału w gruncie oraz współwłasności ścian zewnętrznych; stron umowy - czyli czy osoba figurująca w umowie przedwstępnej ma faktycznie prawo do sprzedaży tej nieruchomości. Kupujący powinien sprawdzić, czy nieruchomość stanowiąca przedmiot zakupu nie jest w jakikolwiek sposób obciążona: konieczne jest wnikliwe zapoznanie się z wszystkimi działami księgi wieczystej; w przypadku własnościowego mieszkania spółdzielczego istotne jest sprawdzenie, czy nie ma zaległości w opłatach czynszu. Wszystkie wymienione kwestie mają znaczenie podczas procesu decyzyjnego w banku, w którym ubiegamy się o kredyt. Jakiekolwiek uchybienia bądź braki w umowie przedwstępnej będą owocowały koniecznością dostarczenia niezbędnych dokumentów, co wiąże się z opóźnieniem w wydaniu decyzji i wypłacie kredytu. W pewnych sytuacjach błędnie sformułowana umowa przedwstępna może spowodować wystosowanie przez bank prośby do sprzedającego o przeredagowanie jej treści zgodnie z obowiązującymi przepisami. Szczególną ostrożność należy zachować, podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, co oznacza jednocześnie konieczność dokonania pierwszej wpłaty na zakup nieruchomości. Niedotrzymanie terminu dokonania pierwszej wpłaty środków na konto zbywcy zapisanego w umowie - czy to z przyczyn własnych, czy też z powodu nieprawidłowego jej sformułowania - spowoduje utratę wpłaconych środków. Podpisując umowę przedwstępną powinniśmy się zorientować czy istnieje możliwość przesunięcia terminu dokonania pierwszej wpłaty – w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym lub całości kwoty – w umowie dotyczącej rynku wtórnego. Przy finansowaniu zakupu z udziałem kredytu hipotecznego istotne jest oszacowanie realnego terminu uruchomienia środków. Każdy bank posiada inny czas, w którym rozpatruje wniosek kredytowy, w zależności od kompletności przedłożonych dokumentów okres ten może wahać się od jednego do czterech tygodni. Warunkiem koniecznym do rozpoczęcia przez bank procesu weryfikacji kredytobiorcy jest posiadanie przez niego podpisanej umowy przedwstępnej, jest to dokument precyzujący cel, na jaki zostaną spożytkowane środki. Uruchomienie środków z kredytu będzie miało inny przebieg dla rynku pierwotnego i wtórnego. Dla rynku pierwotnego następuje po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w wyznaczonym w umowie przedwstępnej terminie, środki przelane są bezpośrednio na konto dewelopera. W przypadku rynku wtórnego środki uruchamiane są na konto zbywcy po przedstawieniu w banku podpisanego przez strony aktu notarialnego stwierdzającego dokonanie sprzedaży. Wybór formy prawnej umowy przedwstępnej należy do kupującego. To od niego zależy czy będzie się chciał w ten sposób dodatkowo zabezpieczyć czy nie, banki honorują oba warianty umów – cywilnoprawną i w formie aktu notarialnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, zadzwoń do Doradcy Murator FINANSE - (22) 611 63 93 lub wypełnij formularz Katarzyna Michaluk|Murator Finanse

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu